物业增值服务催生房产经纪新赛道会否“颠覆”传统中介?

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这类新型房产交易平台的竞争优势在哪?其背后的商业逻辑是什么?又如何与贝壳等平台相抗衡?

近年来,随着各项支持物业服务业务边界拓展的政策相继出台,物业服务行业迎来扩容,增值服务成为众多物业服务企业重点攻坚的方向。于是,众多物企积极探索“物业+生活”服务模式,抢滩布局家政、养老、社区零售、房产经纪等业务。

其中,作为社区最后100米的入口,物企做房产经纪具备其他中介平台没有的天然优势,因此,具有较大的想象空间。值得关注的是,这类新型房产交易平台的竞争优势在哪?其背后的商业逻辑是什么?又如何与贝壳等平台相抗衡?

众多物企积极探索“物业+生活”服务模式,抢滩布局家政、养老、房产经纪等业务。 图/IC photo

物业服务行业政策暖风频吹,尤其是2020年以来,国家已陆续出台一系列规范性和鼓励性政策,以引导、支持物业服务行业良性发展。

比如2021年5月28日,商务部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》,明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸,推动“物业服务+生活服务”,并明确提出在金融、税费上给予优惠政策,进一步加大了对社区养老、社区生活、智慧化服务等方面的支持力度,行业的社会地位日益提升。

随着多项利好政策相继出台,物业服务行业迎来扩容。众多物业服务企业将增值服务作为重点攻坚的方向,积极探索“物业+生活”服务模式,并抢滩布局家政、养老、社区零售、房产经纪等业务。

根据今年上半年上市物企业绩数据可以看出,物业企业增值服务发展情况良好,规模效应逐步显现,第二增长曲线作用愈发明显。其中,房产经纪这一传统但仍“大有可为”的赛道,纷纷被房企和物业公司看好。以万科、龙湖、碧桂园为代表的头部房企,相继成立了房屋租售业务新品牌,分别为朴邻、塘鹅和有瓦。

不过,由于物业公司是分散式的,不像传统中介公司有统一的门店布局和区域管理布局,也没有形成统一的交易规模。因此,许多物业企业另辟蹊径,选择与互联网平台合作,各取所需“双赢”做中介,随之,“物业+互联网平台”已成为当前物业做房屋租售的主要模式之一。

社区的创业平台方面,市场上涌现了一些跟物业合作的第三方租售平台,模式上会更“轻”一些,比如天津的宅猫找房、上海的大房鸭。以宅猫找房为例,2021年10月,万物云全资公司深圳市万物为家控股有限公司投资宅猫找房,由此迎来新一轮发展。据悉,宅猫找房的模式主要是“S2B2C”,类似于既面对“C端”乘客又面对“B端”司机的滴滴打车,而宅猫找房的“C端”则换成了购房者,“B端”包括物业公司、社区合伙人、社区工作站,宅猫找房将其定义为社区内的“三股绳”,并于今年年初提出社区“三股绳”战略,由此实现服务边界上的提质扩容。

值得一提的是,北京中原作为传统中介公司,亦在尝试跟物业合作,发展社区租售模式。北京中原社区运营部相关负责人在接受新京报记者采访时表示,物业公司底层逻辑是服务,房产经纪公司底层逻辑是销售,如果简单把房产经纪销售逻辑嫁接到社区,未必会有好成果。二手房不是标准化产品,房产经纪公司用标准服务流程驱动本已吃力,而对于物业公司来说,各个小区的业主不同,各社区团队不同,套用经纪公司标准流程根本无法落地。基于此,中原地产不是直接移植门店团队,而是单独成立社区运营部,根据物业公司企业文化,制定经营节奏,再根据社区项目具体情况,制定每个社区的经营策略。

问题在于,社区租售相比传统中介而言,有何不同?新型房产交易平台的竞争优势在哪?

合硕机构首席分析师郭毅分析称,新型房产交易平台,最大优势在于降低获客和日常运营成本。对比来看,传统中介机构始终无法摆脱线下门店高成本和高人力的运营模式,同时,传统中介也需要线上和线下协同,才能实现业务链条的咬合和滚动。

郭毅进一步指出,朴邻、塘鹅等作为开发商孵化出的中介品牌,业主对其具有一定的先天信任感,由此可打破传统中介门店高成本约束,而宅猫找房是通过连接物业、居委会和社区工作站,同样也是用一个巧妙的方式增加信任背书,降低获客成本,同时可规避在社区周边布局门店的运营成本。因此,这类新型房产经纪模式势必会形成新的发展趋势。

房地产和互联网研究院院长相国良表示,社区新型房产交易平台的特点在于:一是模式较 “轻”,抛弃了门店的重资产;二是物业身份可能更方便与房源供给方、客户沟通,甚至在社区开展租售业务也更为便利;三是中介费较低,在最后一公里可吸引对价格敏感的客户。不过,从规模上分析,目前这类交易平台还无法同传统中介相抗衡。

展望行业的发展,在接受新京报记者采访时,宅猫找房创始人杨晓松指出,国内经纪人较多,且竞争激烈,造成经纪人收入不稳定和行业门槛较低的“痛点”,其中最大的原因在于,信息搜集量较大,而经纪人的生产效率低下,“如果把事情交还给社区本身,就可以节省大量搜索信息的时间,一个专业经纪人可以服务几个社区,从而极大地提升成交效率。因此,房产交易社区化是未来行业的发展方向。”

“在行业里,目前就贝壳一家平台型企业还不够,还应该有宅猫找房等平台型公司的存在,实现社区之间的房客源协同。”杨晓松如是说。

“房产租售业务的未来,在于社区经营。”北京中原社区运营部相关负责人也表示,传统房产经纪行业依托门店,主要通过规模化来提升竞争力,发展到当下呈现三大特点:充分红海竞争、粗放式发展、通过海量淘汰制实现人员成长。而近几年出现的社区房产租售业务走出了一条不一样的路径。

那么,社区新型房产交易平台,又如何与传统经纪平台相抗衡?郭毅分析称,从目前来看,社区房产交易平台会是房产经纪行业的一股新势力、新模式,但能否对已经积累多年的社区资源、业主资源、品牌资源的传统中介形成非常大的冲击,目前还未知,可能还需要一段时间的培养和经营范围的扩张。

“社区里运营的租售模式,未来能否成为主流,目前还无法判断。”相国良称,在当前的市场环境下,传统中介门店也没有大规模缩减,其在市场中的优势依然存在。不过,值得肯定的是,社区新型房产交易平台是多种经营方式的有益补充,其中有“类加盟”和“类物业租售”,都是可以尝试的轻资产运营方法。

同策研究院资深分析师肖云祥表示,这类新兴运营模式有一定优势,但与传统的门店经营模式相比,其面向的市场并没有传统中介大。物业管理服务与中介相协同,实际就是通过物管的好服务,建立良好的业主关系,达到提升社区资源获取率的目的,因此,具有物业管理背景的中介企业需要紧紧抓住社区资源,经营好业主关系才有发展机会。

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